Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG hat ihren Sitz in Erfurt und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Registergericht Jena unter der Registernummer GnR 100097.

Der Jahresabschluss wurde für das Geschäftsjahr 2023 nach den Vorschriften des deutschen Handelsgesetzbuches (HGB) §§ 242 ff in der Fassung des Bilanzrichtlinien-Umsetzungsgesetzes (BilRUG), den einschlägigen gesetzlichen Regelungen für Genossenschaften sowie unter Beachtung der Satzungsbestimmungen unserer Genossenschaft aufgestellt. Für die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung fanden die "Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen" (FormblattVO) in der zum Bilanzstichtag gültigen Fassung vom 05. Juli 2021 Berücksichtigung. Die Aufstellung der Gewinn- und Verlustrechnung basiert auf dem Gesamtkostenverfahren entsprechend § 275 Abs. 2 HGB.

Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist eine mittelgroße Genossenschaft gem. § 267 HGB. Das in Art. 93 Abs. 2 Satz 1 EGHGB i.d.F. des Zweiten Gesetzes zur Änderung des DWD-Gesetzes sowie zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften normierte Wahlrecht wurde entsprechend ausgeübt, sodass die neu festgesetzten monetären Schwellenwerte des § 267 HGB bereits auf den Jahresabschluss zum 31. Dezember 2023 angewendet wurden.

Immaterielle  Vermögensgegenstände

Die Immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens sind zu Anschaffungskosten, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen, bilanziert. Die Abschreibungen erfolgen linear und unter Zugrundlegung einer Nutzungsdauer von 3 bzw. 5 Jahren. Das aktivierte Wegerecht wird über eine Laufzeit von 25 Jahren abgeschrieben.

Sachanlagevermögen

Die Bewertung des Sachanlagevermögens, das insbesondere Grundstücke und Wohngebäude umfasst, erfolgte zu fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten abzüglich erhaltener Investitionszuschüsse, vermindert um planmäßige lineare Abschreibungen und soweit erforderlich auch außerplanmäßige Abschreibungen, auf den niedrigeren beilzulegenden Wert gemäß § 253 Abs. 3 Satz 5 HGB. Verwaltungskosten bzw. Fremdkapitalzinsen wurden dabei nicht aktiviert. Aufwendungen für die umfassende Modernisierung von Gebäuden wurden als nachträgliche Herstellungskosten aktiviert, soweit sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führten. Nachträgliche Herstellungskosten auf Grund von Modernisierungsmaßnahmen fanden bei den Abschreibungen ganzjährig Berücksichtigung. Die Festlegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bestimmt sich wie folgt:

- Wohn- und Geschäftsgebäude 50/80 Jahre

-  Garagen und Stellplätze entsprechend ihrer unterschiedlichen Beschaffenheit: 19 bzw. 20 Jahre

-  Außenanlagen: ca. 14 Jahre

-  Parkhaus: 30 Jahre

-  Technische Anlagen: 20 Jahre

Die lineare Abschreibung der Betriebs- und Geschäftsausstattung wird in Anlehnung an die steuerlichen Abschreibungstabellen unter Zugrundelegung der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer von 3 bis 23 Jahren zeitanteilig vorgenommen. Wirtschaftsgüter mit Anschaffungskosen bis 800,00 € (netto) werden im Jahr der Anschaffung vollständig abgeschrieben und als Abgang gezeigt.

Finanzanlagen

Die Anteile an verbunden Unternehmen, Beteiligungen und Wertpapiere des Anlagevermögens werden zum Stichtag mit den Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen sind mit dem Rückzahlungsbetrag ausgewiesen.

Unfertige  Leistungen

Die ausgewiesenen unfertigen Leistungen sowie die hierfür geleisteten Anzahlungen werden mit den Anschaffungskosten bewertet. Bei den unfertigen Leistungen wurden dabei die erwarteten Umlagenausfälle für leerstehende Wohnungen, der mögliche Ausfall aufgrund des Kürzungsrechts im Zusammenhang mit §6a (2) HkVO und der EED-Richtlinie sowie der voraussichtliche Vermieteranteil nach CO2-Kostenaufteilungsgesetz in ausreichender Höhe bestandsmindernd berücksichtigt.

Forderungen  und  sonstige  Vermögensgegenstände

Forderungen sind grundsätzlich zum Nennwert bilanziert. Dabei wurden Einzelwertberichtigungen entsprechend der erkennbaren Risiken im erforderlichen Umfang gebildet. Nicht einbringbare Forderungen wurden abgeschrieben. Die Bilanzierung der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgte mit den Anschaffungskosten.

Aktiver  Unterschiedsbetrag  aus  der  Vermögensverrechnung

Der Aktive Unterschiedsbetrag ist der positive Wert aus der Vermögensverrechnung gemäß § 246 Abs. 2 HGB von Vermögensgegenständen, die dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind, und den Verpflichtungen, die ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen dienen. Die Berechnung dieser Verpflichtungen erfolgte dabei zum Stichtag zum Barwert, unter Ansatz des von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinses der vergangenen 7 Jahre gemäß § 253 Abs. 2 HGB entsprechend der Restlaufzeit der künftigen Altersteilzeitverpflichtungen.

Rückstellungen  für  Pensionen

Die Rückstellungen für Pensionen wurden auf Grundlage eines versicherungsmathematischen Gutachtens nach dem Anwartschaftsbarwertverfahren (projected unit credit method) unter Berücksichtigung der anerkannten Regeln der Versicherungsmathematik auf Basis der Richttafeln 2018 G von Klaus Heubeck - Lizenz Heubeck-Richttafeln-GmbH ermittelt. Die Berechnungen wurden ohne Anwartschaftstrend und mit einer jährlichen Rentensteigerung von 1,5 % vorgenommen. Der Erfüllungsbetrag wurde zum Stichtag mit dem durchschnittlichen Marktzins der vergangenen 10 Jahre gemäß Veröffentlichung der Deutschen Bundesbank für eine pauschale Restlaufzeit von 15 Jahren in Höhe von 1,83 % abgezinst.

Übrige  Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten gemäß
§ 249 (1) HGB. Ihre Bewertung erfolgte nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung in Höhe des notwendigen Erfüllungsbetrages.

Bei den Jubiläumsrückstellungen erfolgt die Bewertung zum Bilanzstichtag nach Maßgabe des § 253 Abs. 2 HGB und unter Verwendung des abgeleiteten Abzinsungssatzes entsprechend der individuellen Restlaufzeit gemäß des von der Deutschen Bundesbank veröffentlichten durchschnittlichen Marktzinses der vergangenen 7 Jahre.

Verbindlichkeiten

Die Verbindlichkeiten sind mit dem Erfüllungsbetrag passiviert.

Rechnungsabgrenzungsposten

Unter den Rechnungsabgrenzungsposten sind anteilige Erträge, die den Zeitraum nach dem Bilanzstichtag betreffen, bilanziert.

I. Bilanz

Entwicklung  des  Anlagevermögens

Die Entwicklung und Zusammensetzung des Anlagevermögens ist im unten abgebildeten Anlagespiegel dargestellt.

Anlagenspiegel zum 31.12.2023

Rückstellungen

Für die Pensionsrückstellungen ergibt sich ein Unterschiedsbetrag gemäß § 253 Abs. 6 HGB aus der Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre in Höhe von 4,1 T€.

Die sonstigen Rückstellungen enthalten kurzfristige Teilbeträge von wesentlicher Bedeutung für Kosten der Hausbewirtschaftung in Höhe von 2.033,4 T€, für unterlassene Instandhaltung in Höhe von 277,0 T€ sowie für Prozessrisiken in Höhe von 155,0 T€. Des Weiteren wurden 193,7 T€ für künftige Altersteilzeitverpflichtungen zurückgestellt und mit dem entsprechenden Aktivguthaben verrechnet.

Verzinsungsrelevante Zuführungen zu den Rückstellungen erfolgten im Berichtszeitraum in Höhe von 5,1 T€.

Verbindlichkeiten

Die Fristigkeit der Verbindlichkeiten sowie Art und Form der Sicherheiten stellen sich wie folgt dar:

Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2023

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung enthalten neben den Mieterträgen und sonstigen Erträgen aus der Hausbewirtschaftung 15.285,3 T€ abgerechnete Betriebs- und Heizkosten des Vorjahres.

Sonstige  betriebliche  Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge der Gewinn- und Verlustrechnung enthalten wesentliche periodenfremde Erträge von 348,0 T€ aus Rückstellungsauflösungen. Weiterhin sind 1.069,6 T€ Verkaufserlöse aus dem Grundstücksverkauf „Gartenstadt“ sowie 53,8 T€ Erlöse aus Leistungen von Versicherungen bilanziert.

Zinsen  und  ähnliche  Erträge

Die Zinsen und ähnlichen Erträge enthalten 2,8 T€ aus der Abzinsung von Rückstellungen.

Zinsen  und  ähnliche  Aufwendungen

Unter Zinsen und ähnlichen Aufwendungen werden 8,0 T€ aus der Abzinsung von Rückstellungen ausgewiesen.

Sonstige  betriebliche  Aufwendungen

Unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen werden zum größten Teil die Sachkosten der Verwaltung ausgewiesen. Darüber hinaus sind Rückstellungszuführungen von 155,0 T€ für mögliche Prozessrisiken und Prozesskosten und 162,2 T€ für Abschreibungen und Wertberichtigungen auf Mietforderungen fasst.

Finanzielle  Verpflichtungen

Im Rahmen der Wohnungseigentumsverwaltung werden zum 31.12.2023 Bankguthaben in Höhe von 7.463,5 T€ treuhänderisch verwaltet.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Verträgen, die bis zum Bilanzstichtag abgeschlossen wurden, bestehen in Höhe von 9.816,8 T€ für noch nicht ausgeführte Bauleistungen.

Derivate  Finanzinstrumente

Im Geschäftsjahr wurde ein Zinsswap (Sicherungsgeschäft) zur Absicherung künftiger Zahlungsströme aus einem variabel verzinslichen Darlehen (Grundgeschäft) verwendet. Diesem liegt ein Darlehensvertrag mit identischem, gegenläufigem Risiko zugrunde. Für den Zinsswap und ebenso für das zugrundeliegende Darlehen besteht die Laufzeit bis zum 29.09.2028. Auf Grundlage des anerkannten Bewertungsmodells Black & Scholes ergibt sich zum Bewertungsstichtag 31.12.2023 für das Swapgeschäft ein Nominalwert von 722,1 T€. Die Marktwerte betragen für den Festzins 80,1 T€ und für den variablen Zins -47,7 T€. Entsprechend § 254 HGB wurde eine Bewertungseinheit zwischen dem Zinsswapgeschäft und dem am 31. Dezember 2023 bestehenden Darlehen (Restvaluta in Höhe von 722,1 T€) gebildet. Zur Messung der prospektiven und retrospektiven Effektivität wird die Critical Terms Match Methode angewandt, da die bewertungsrelevanten Parameter von Grund- und Sicherungsgeschäft übereinstimmen. Die Sicherungsbeziehung wird daher als hocheffektiv eingestuft und die gegenläufige Wertentwicklung aus Grund- und Sicherungsgeschäft gleichen sich bis zum Ende der Sicherungsbeziehung am 29.08.2028 (Ende der Laufzeit von Sicherungs- und Grundgeschäft) vollständig aus. Die Bilanzierung der gebildeten Bewertungseinheit erfolgt über die Einfrierungsmethode.

Verrechnung  von  Vermögensgegenständen  und  Schulden

Gemäß § 246 Abs. 2 HGB wurden Vermögensgegenstände, die dem Zugriff aller übrigen Gläubiger entzogen sind und ausschließlich der Erfüllung von Schulden aus Altersversorgungsverpflichtungen dienen, miteinander verrechnet. Die Anschaffungskosten und beizulegenden Zeitwerte weisen insgesamt 304,7 T€ sowie die Erfüllungsbeträge 570,9 T€ auf. Der Zeitwert des Deckungsvermögens beträgt 565,8 T€.

Arbeitnehmer  der  Genossenschaft

Die Zahl der durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug neben dem Vorstand:

Zum Bilanzstichtag besteht darüber hinaus eine Altersteilzeitvereinbarung nach dem sogenannten Blockmodell gemäß Altersteilzeitgesetz, welche aktuell in der Freistellungsphase läuft.

Mitgliederbewegung  und  Geschäftsguthaben

Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder erhöhten sich im Jahr 2023 gegenüber dem Vorjahresstichtag um 40,7 T€ und betragen zum Stichtag 7.452,5 T€. Satzungsgemäß haften die Mitglieder mit den übernommenen Geschäftsanteilen. Je Mitglied besteht Nachschusspflicht in Höhe von 300,00 €. Die Haftsumme beträgt am Bilanzstichtag 2.723,4 T€ und ist somit um 15,3 T€ gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

Der Mitgliederbestand der verbleibenden Mitglieder und die Geschäftsguthaben entwickelten sich wie folgt:

Nachtragsbericht

Nach dem Abschluss des Geschäftsjahres 2023 sind keine Vorgänge oder Ereignisse von besonderer Bedeutung gemäß § 285 HGB eingetreten.

Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 5.572.064,68 € ab. Gemäß § 40 der Satzung wurden bei Aufstellung des Jahresabschlusses 10 % des Jahresüberschusses (557.206,50 €) in die „Gesetzliche Rücklage“ sowie 2.228.825,99€ in die „Anderen Ergebnisrücklagen“ eingestellt. Somit verbleibt zum 31.12.2023 ein Bilanzgewinn in Höhe von 2.786.032,49 €. Der Vertreterversammlung wird vorgeschlagen, den Bilanzgewinn 2023 zur Stärkung des Eigenkapitals ebenso den „Anderen Ergebnisrücklagen“ zuzuführen.

Mitglieder  des  Vorstandes

Iris Liebgott                   kaufmännischer Vorstand, Dipl.-Ingenieur-Ökonom

Matthias Kittel             technischer Vorstand, Dipl.-Ingenieur (TH)

Mitglieder  des  Aufsichtsrates

Michael Hiemann          Vorsitzender, Rechtsanwalt

Marlen Gottschall          stellv. Vorsitzende, Steuerberaterin

Martina Esche                 Schriftführerin, Dipl.-Betriebswirtin (FH), Bankangestellte

Holger May                       Dipl.-Ingenieur, selbst. Bauingenieur/Architekt

Sacha Gleichmann         stellv. Schriftführer, Bürokaufmann

Name  und  Anschrift  des  zuständigen  Prüfungsverbandes

Verband Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V., Regierungsstraße 58, 99084 Erfurt

Erfurt, 26. April 2024

Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG
Der Vorstand