Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG mit Sitz in 99084 Erfurt wurde 1957 gegründet. Sie ist mit ihren insgesamt 8.586 verbleibenden Mitgliedern zum Stichtag 31.12.2023, als eine der großen Wohnungsgenossenschaften Thüringens, beim Genossenschaftsregister des Amtsgerichts Jena unter der Registernummer GnR 100097 registriert.

Mit steuerlichem Status einer partiell steuerpflichtigen Vermietungsgenossenschaft besitzt und bewirtschaftet die Genossenschaft Bestände in Erfurt und den Orten Gebesee und Elxleben. Darüber hinaus verwaltet sie Eigentumswohnungen. Ziel und satzungsgemäße Aufgabe der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist es, den Mitgliedern sicheren, zeitgemäßen und sozial verantwortbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen und damit für jede Lebensphase geeignete Wohnungen anbieten zu können. Darüber hinaus engagiert sich die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG zur Unterstützung des genossenschaftlichen Wohnens im sozialen und kulturellen Umfeld der Wohngebiete.

Einen weiteren Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit bilden die zielgruppen- und bedarfsorientierte Bestandsmodernisierung sowie der Neubau von Wohngebäuden.  
Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist Alleingesellschafterin der Servicegesellschaft WBG Erfurt mbH.

Die konjunkturelle Lage in Deutschland war im Jahr 2023 weiterhin geprägt von den Nach- und Auswirkungen der vorangegangenen sowie aktuellen Krisen. Insbesondere die erheblichen Kaufkraftverluste durch unterschiedlichste Preisanstiege und die anhaltenden Unsicherheiten durch geopolitische Konflikte führten ersten Berechnungen des statistischen Bundesamtes zu Folge zu einer Reduzierung des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts um 0,3% gegenüber dem Vorjahr. Die deutsche Wirtschaft ist somit erstmals nach zuvor zweijährigem Wachstum in eine leichte Rezession gerutscht (2022: 1,8%; 2021: 3,2%).

Auf der Nachfrageseite reduzierte der Staat erstmals seit fast 20 Jahren seine Konsumausgaben. Der Wegfall staatlich finanzierter Corona-Maßnahmen wie Impfungen und Ausgleichszahlungen für freie Bettenkapazitäten in Krankenhäusern begründete letztlich die Verringerung der preisbereinigten staatlichen Konsumausgaben um 1,7% (2022: 1,6%; 2021: 3,1%). Daneben haben die hohen Verbraucherpreise im Jahr 2023 auch zu einem Rückgang der privaten Konsumausgaben geführt. Preisbereinigt verringerten sich diese im Vergleich zum Vorjahr um 0,8% (2022: 3,9%; 2021: 1,5%).

Die zunehmend schlechteren Finanzierungsbedingungen, der anhaltende Fachkräftemangel und hohe Materialkosten machten sich auch im Jahr 2023 im Baugewerbe bemerkbar. In Summe sanken die preisbereinigten Bauinvestitionen um 2,1% gegenüber dem Vorjahr (2022: -1,8%; 2021: -2,6%). Während der Wohnungsbau besonders von dieser Entwicklung betroffen war, gab es im Bereich der Ausbaugewerke durch verstärkt nachgefragte energetische Modernisierungen auch positive Signale.

Das Handelsvolumen der deutschen Wirtschaft wurde im Jahr 2023 sowohl von der verhaltenen weltwirtschaftlichen Dynamik als auch der schwachen inländischen Nachfrage negativ beeinflusst. Preisbereinigt gingen die Exporte von Waren und Dienstleistungen um 1,8% zurück (2022: 3,3%, 2021: 9,7%). Die preisbereinigten Importe hingegen reduzierten sich sogar um 3,0% (2022: 6,6%; 2021: 8,9%). Im Ergebnis stützte dennoch der Außenhandelsbeitrag die Gesamtentwicklung des Bruttoinlandsprodukts.

Im Jahresdurchschnitt 2023 erhöhten sich die Verbraucherpreise um 5,9% gegenüber dem vorhergehenden Jahr (2022: 6,9%; 2021: 3,1%). Besonders der Bereich der Haushaltsenergie war erneut von einem deutlich höheren Preisniveau gekennzeichnet. Im Jahresdurchschnitt 2023 verteuerten sich Erdgas um 14,7% (2022: 63,7%; 2021: 4,8%) und Strom um 12,7% (2022: 19,3%; 2021: 1,3%) im Vergleich zum Vorjahr. Demgegenüber wirkten sich die Nettokaltmieten mit einem geringfügigen Anstieg von 2,0% (2022: 1,7%; 2021: 1,2%;) erneut preisdämpfend aus.

Die anhaltenden Unsicherheiten in Folge der geopolitischen Lage mit den Kriegen in der Ukraine und in Gaza sowie die aktuelle Entwicklung der chinesischen Wirtschaft erschweren die Prognosen für das kommende Wirtschaftsjahr. Insgesamt erstreckt sich die Spannbreite der Vorhersagen der führenden Wirtschaftsforschungsinstitute und der Bundesregierung von einem möglichen Wachstum der deutschen Wirtschaftsleistung von ca. 0,9% bis hin zu einem Rückgang um ca. 0,5%.

Die Thüringer Wohnungsunternehmen leisteten auch im Jahr 2023 einen wichtigen Beitrag zur Versorgung breiter Schichten der Thüringer Bevölkerung mit Wohnraum, wirkten dabei als regionaler Stabilitätsfaktor und sicherten mit ihren Aufträgen viele Arbeitsplätze der Thüringer Bauindustrie. In Summe investierten die Mitgliedsunternehmen des Verbands der Thüringer Wohnungs- und Immobilienwirtschaft e.V. allein im Jahr 2022 473 Mio.€ in Neubauten sowie in die Instandsetzung und Modernisierung ihrer Bestände (2021: 432 Mio. €; 2020: 443 Mio. €).

Die Gesamtsumme aller Bestandsinvestitionen seit dem Jahr 1991 hat sich inzwischen auf 14,65 Mrd. € erhöht. Im Jahr 2022¹⁾ verzeichnete die durchschnittliche Leerstandsquote der organisierten Thüringer Wohnungswirtschaft einen deutlichen Rückgang auf 8,1% (2021: 9,0%; 2020: 8,8%). Die durchschnittliche Nettokaltmiete der Wohnungen hat sich nur moderat erhöht und betrug im Dezember 2022¹⁾ 5,35 €/m² (12.2021: 5,26 €/m²; 12.2020: 5,17 €/m²). Im Bereich der Betriebs- und Heizkosten ist die Entwicklung jedoch gänzlich anders verlaufen. Während die Vorauszahlungen der kalten Betriebskosten um 9,3% auf 1,41 €/m² (2021: 1,29 €/m², 2020: 1,25 €/m²) gestiegen sind, erhöhten sich die Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten um 58,5% auf 1,68 €/m² (2021: 1,06 €/m², 2020: 1,07 €/m²). Alle Thüringer Wohnungsunternehmen stehen in den kommenden Jahren vor den Herausforderungen im Zusammenhang mit dem laufenden zweiten Sanierungszyklus ihrer Bestandsobjekte, den geforderten Maßnahmen zum Klimaschutz und der damit einhergehenden Dekarbonisierung der Gebäude bis 2045.

Der Wohnungsmarkt in Erfurt ist charakterisiert durch eine Vielzahl unterschiedlichster Anbieter. Das gesamte Spektrum reicht vom einzelnen Privatvermieter bis hin zu großen institutionellen Wohnraumversorger. Etwa ein Viertel des gesamten Mietwohnungsangebots ist dabei dem genossenschaftlichen Segment zuzuordnen. In Folge der großen Ausdifferenzierung unterschiedlichster Marktteilnehmer kann der Erfurter Wohnungsmarkt weiterhin als ausgeglichen und intakt mit kleineren Nachfrageüberhängen in besonderen Lagen sowie Angebotssegmenten betrachtet werden. Die Entwicklung der demografischen und konjunkturellen Rahmenbedingungen der Stadt Erfurt steht besonders im Blickfeld der regional agierenden Wohnungsunternehmen. Zum Stichtag 31.12.2023 wohnten insgesamt 216.267 mit Hauptwohnsitz gemeldete Personen innerhalb des Stadtgebiets der Landeshauptstadt (2022: 215.520; 2021: 213.835). Die Einwohnerzahl ist somit bereits das zweite Jahr in Folge gestiegen. Ursächlich für den deutlichen Zuwachs ist neben den Wanderungsgewinnen aus dem Thüringer Umland auch der weiterhin anhaltende Zuzug geflüchteter Personen.

Besondere Standortfaktoren wie die zentrale Lage verbunden mit einer leistungsfähigen Infrastruktur, u.a. bestehend aus dem Autobahnkreuz, dem ICE-Knoten und dem Flughafen, prägen den Wirtschaftsstandort Erfurt mit seinen über 14.000 Unternehmen und gut 140.000 Beschäftigten. Die Robustheit des Erfurter Arbeitsmarktes hat sich im Jahr 2023 erneut bestätigt. Die durchschnittliche Arbeitslosenquote, bezogen auf die Gesamtzahl der zivilen Erwerbspersonen, ist mit 6,1% im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen (2022: 5,5%; 2021: 6,1%). Im Jahresdurchschnitt waren 6.964 Personen ohne Erwerbstätigkeit (2022: 6.330; 2021: 7.010).

Den Zugängen von 629 Mitgliedern standen im abgelaufenem Geschäftsjahr 560 Mitgliederabgänge wegen Kündigung bzw. anderer Auflösungsgründe gegenüber. Die 8.586 verbleibenden Mitglieder der Genossenschaft zum 31.12.2023 verfügen über ein Geschäftsguthaben von insgesamt 7.452,5 T€. Im Rückblick auf die vergangenen Jahre hat sich damit die stabile Mitgliederentwicklung mit leicht positiver Tendenz im aktuellen Geschäftsjahr fortgesetzt.

Neben der aktiven Vermietung sowie nachhaltigen Bewirtschaftung und Erhaltung des Wohnungsbestandes gelten unsere Serviceleistungen als weitere wichtige Säule der Mitgliederbetreuung und Mitgliederbindung. Gewählte Vertreter haben darüber hinaus die Möglichkeit, in Vorbereitung der Vertreterversammlung, sich in den regelmäßig stattfindenden Vertretergesprächen zu aktuellen Sachverhalten der Genossenschaft ausführlich zu informieren und gemeinschaftlich auszutauschen oder Hinweise und Anliegen vorzutragen.

Die Genossenschaft bewirtschaftete zum Ende des Geschäftsjahres 2023 insgesamt 7.539 eigene Wohnungen mit einer Gesamtwohnfläche von 421.484 m². Der eigene Bestand gliedert sich zum 31.12.2023 dabei wie folgt:

Neben dem eigentlichen Kerngeschäft der aktiven Hausbewirtschaftung und Vermietung unserer Wohnungen, verwaltete die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG im abgelaufenen Geschäftsjahr außerdem 956 Wohnungen in 13 Wohneigentumsanlagen, davon 284 (Vorjahr 286) in fremdem Eigentum. In allen Eigentümerversammlungen wurde der Genossenschaft als Verwalterin die Entlastung erteilt sowie die Wirtschaftspläne für 2024 bestätigt.

Die Veränderung des eigenen Wohnungsbestands gegenüber dem Vorjahresstichtag resultiert aus dem Ankauf von zwei Wohnungen aus dem WEG-Bestand.

Am 31. Dezember 2023 waren von dem vermarktungsfähigen Bestand von 7.539 Wohnungen 170 Wohnungen nicht vermietet. Die Zahl der zum Stichtag leerstehenden Wohnungen liegt dabei ca. 15% unter dem Vorjahresniveau. Die Vermietungsquote beträgt zum Jahresende 97,7 % (Vorjahr 97,3 %).

Im Jahr 2023 wurden 587 Nutzungsverträge beendet (Vorjahr 645) und 632 neue Verträge (Vorjahr 658) abge-schlossen. Innerhalb der Genossenschaft fanden 92 Wohnungswechsel (Vorjahr 801) statt. Die Fluktuationsquote im Wohnungsbestand beträgt somit im Geschäftsjahr 7,8% (Vorjahr 8,6%).

Das Sollmietenaufkommen lag 2023 bei insgesamt 28.852,0 T€ (Vorjahr 28.332,8 T€). Somit erhöhte sich das Soll der Nutzungsgebühren gegenüber dem Vorjahr um 519,2 T€. Die Änderungen resultieren überwiegend aus der Vollauswirkung der Mietanpassungen, die im Laufe des Vorjahrs erfolgten, sowie aus Erhöhungen des Nutzungsentgeltes bei bestehenden Vertragsverhältnissen an die ortsüblichen Verhältnisse auf Basis des Mietspiegels der Stadt Erfurt nach Baumaßnahmen und im Zuge der Wiedervermietung von aufgewerteten Wohnraum nach Nutzerwechsel.

Die Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstand und Mietminderungen haben sich um 7,8 % auf 915,5 T€ (Vorjahr 848,9 T€) zum Bilanzstichtag erhöht. Obwohl die Anzahl leerstehender Wohnungen zum Bilanz-stichtag gegenüber dem Vorjahr gesunken ist, hat sich der liquide Ausfall erhöht. Ursachen dafür sind der unterjährig schwankende Wohnungsleerstand und die in den letzten Jahren gestiegenen Sollmieten. Für die gesamten Mietum-sätze ist insgesamt ein Plus gegenüber dem Vorjahr von 1,7 % zu verzeichnen.

Das durchschnittliche Nutzungsentgelt für Wohnungen liegt 2023 bei 5,53 €/m² pro Monat (Vorjahr 5,45 €/m²). Die durchschnittlichen monatlichen Objektkaltmieten bewegen sich überwiegend im unteren bis mittleren Preissegment mit einer Spannbreite zwischen 4,69 €/m² und 7,04 €/m² Wohnfläche sowie bei 9,09 €/m² Wohnfläche für Neubauten.

Gleichzeitig ist bei den offenen Forderungen aus Vermietung und Umlagen für das Jahr 2023 eine absolute Zunahme von Mietrückständen und bei der Anzahl von Mietschuldnern festzustellen. Die höheren Mieten, aber insbesondere die deutlich höheren Vorauszahlungen für die Betriebskosten im Zusammenhang mit den drastisch gestiegenen Energiekosten haben auch bei den Forderungen aus Vermietung zum 31.12.2023 gegenüber dem Vorjahresstichtag zu diesem Anstieg geführt. Durch verstärkte präventive Bearbeitung in Kombination mit einer individuellen Mietschuldnerberatung im Rahmen unseres etablierten Mahn- und Klagewesens ist es jedoch insgesamt gelungen, die Mietausfälle dennoch auf einem relativ niedrigen Niveau zu halten. Die gesamten offenen Forderungen aus Vermietung und Umlagen betragen damit zum Bilanzstichtag 324,2 T€ (Vorjahr 166,3 T€). Die zum Jahresende als realisierbar eingeschätzten offenen Forderungen werden mit 174,4 T€ (Vorjahr 125,2 T€) ausgewiesen. Bezogen auf die Gesamtumsätze aus der Hausbewirtschaftung entspricht dies einem prozentualen Anteil von 0,75 % (2022: 0,42%).

Die Summe der im Geschäftsjahr 2023 für das Vorjahr 2022 abgerechneten Betriebskosten und Heizkosten liegt mit 15.670,5 T€ rund 3,1 Mio. € deutlich über dem Niveau des Vorjahres. Während sich dabei die Umsätze der kalten Betriebskosten (inkl. Grundsteuer) nur geringfügig um 13 T€ erhöhten, haben die dramatischen Energiepreisentwicklungen aus dem Vorjahr zu einem weiteren Anstieg von rund 58,7% bei den Umsätzen der Heizkostenumlage geführt.

Dabei hat die staatliche Unterstützung der Dezembersoforthilfe 2022 sowie die um 20 % geringeren Wärmemengenverbräuche infolge der Energieeinsparmaßnahmen unserer Bewohner dämpfend auf die Heizkostensteigerung gewirkt. Die Umlagenausfälle wegen Leerstand lagen absolut bei 385 T€ (Vorjahr 338 T€), bezogen auf die Gesamtumsätze der Umlagen bei 2,5% (Vorjahr 2,7%).

Die neu angefallenen umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten des Geschäftsjahres 2023, die 2024 zur Abrechnung kommen, betragen zum Jahresende 14.773 T€ (Vorjahr: 15.824 T€). Die Reduzierung resultiert im Wesentlichen aus den geringeren Heizkosten des Jahres 2023 gegenüber dem Vorjahr infolge der Wirkungen der staatlichen Entlastungen durch das Erdgas-Wärme-Preisbremsengesetz (EWPBG). Mit dem Wegfall dieser staatlichen Hilfen ist daher ab 2024 wieder von höheren Energiekosten auszugehen, ganz in Abhängigkeit von den jeweiligen Marktpreisentwicklungen für Gas und Öl. Den im Geschäftsjahr 2023 neu entstandenen umlagefähigen Betriebs- und Heizkosten stehen Vorauszahlungen der Mieter von insgesamt 17.077 T€ (Vorjahr 15.627 T€) gegenüber.

Das umfangreiche Investitionsvolumen in den Bestand der Genossenschaft belief sich im Geschäftsjahr 2023 auf insgesamt 20,8 Mio. €. Die Realisierung der Investitionsmaßnahmen erfolgte dabei auf Grundlage der von Vorstand und Aufsichtsrat beschlossenen langfristigen Investitionsplanung.

Trotz der deutlich höheren Bauaktivitäten im Vergleich zu den Vorjahren konnten rund 5,6 Mio. € planungsseitig für 2023 vorgesehene Investitionen im aktuellen Geschäftsjahr noch nicht umgesetzt werden. Ursächlich hierfür sind maßgeblich baukapazitive Engpässe sowie baugenehmigungsseitige Verzögerungen. Dies führte wiederum zu deutlich geringeren Instandhaltungsaufwendungen entgegen der für 2023 veranschlagten Kosten mit der entsprechend entlastenden Wirkung auf das Jahresergebnis.

Folgende Baumaßnahmen größeren Umfangs wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr von der Genossenschaft realisiert:

Die Baumaßnahmen wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr mit einem Fremdmitteleinsatz in Höhe von 13,5 Mio. € überwiegend durch Kapitalmarktdarlehen sowie aus Eigenmitteln finanziert.

Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG beschäftigte zum Jahresende neben zwei hauptamtlichen Vorständen 57 Mitarbeiter*innen (Vorjahr: 56 Mitarbeiter*innen). Davon sind fünf junge Mütter in Teilzeit beschäftigt sowie eine weitere befindet sich in Elternzeit. Außerdem absolvieren derzeit fünf junge Menschen ihre Ausbildung zum Immobilienkaufmann/-kauffrau bzw. ihr BA-Studium in der Genossenschaft.

Verlässlichkeit und ein guter Mix aus erfahrenen und jungen Mitarbeitenden spiegeln sich in der durchschnittlichen Unternehmenszugehörigkeit von 15 Jahren sowie in dem Durchschnittsalter der Beschäftigten von 49 Jahren wider. Die Vergütung der Mitarbeiter*innen erfolgt nach dem Mantel- und Vergütungstarif für die Beschäftigten in der Deutschen Immobilienwirtschaft. Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist Mitglied im Arbeitgeberverband der Deutschen Immobilienwirtschaft e.V.

Um die Qualifikation und Kenntnisse der Beschäftigten gezielt weiterzuentwickeln und damit die Zukunftsorientierung unserer Genossenschaft in allen Unternehmensbereichen langfristig sicherzustellen, investierte die Genossenschaft im vergangenen Jahr rund 40 T€ in anspruchsvolle Weiterbildungsangebote.

Die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG gründete im Jahr 2014 eine Tochtergesellschaft mit 100%iger Beteiligung und 25 T€ Stammkapital. Die Servicegesellschaft WbG Erfurt mbH sichert für rund 3.000 Wohnungen im Bestand die Versorgung mit Breitbandkabeldienstleistungen über ein eigenes modernes Glasfasernetz. Perspektivisch wird für alle derzeit noch nicht versorgten Wohnungen die schrittweise Umsetzung dieses Versorgungsmodells in den nächsten Jahren erfolgen. Dies eröffnet in Zukunft die Chance auf Nutzung weiterer wohnungsnaher Dienstleistungen.

Die Vermögenslage (ohne Verrechnung noch nicht abgerechneter Betriebskosten mit den Anzahlungen der Mieter) stellt sich wie folgt dar:

Die Bilanzsumme erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 12,8 Mio. €. Den Investitionen im Sachanlagevermögen mit 10,8 Mio. € stehen planmäßige Abschreibungen (6,6 Mio. €) gegenüber. Das Vorratsvermögen verminderte sich vor allem durch gesunkene abrechenbare Betriebs- und Heizkosten.

Der Anstieg der Forderungen resultiert im Wesentlichen aus noch nicht vereinnahmten Zuschüssen. Die liquiden Mittel erhöhten sich insbesondere infolge von Darlehensvalutierungen für Investitionen und Instandhaltungsmaßnahmen.

Zur Finanzierung der Investitionen in das langfristige Vermögen wurden im Berichtsjahr Darlehen in Höhe von 13,5 Mio. € valutiert. Unter Berücksichtigung der planmäßigen und vorzeitigen Tilgungen in Höhe von 8,8 Mio. € erhöhte sich das Fremdkapital um 4,7 Mio. €.

Die Vermögenslage ist geordnet. Das langfristige Vermögen (209,2 Mio. €) ist vollständig fristenkongruent durch Eigenkapital (170,3 Mio. €) und langfristiges Fremdkapital (58,4 Mio. €) finanziert. Die kurzfristigen Schulden sind zum Stichtag vollständig durch liquides bzw. kurzfristig liquidierbares Vermögen gedeckt.

Über die Finanzlage, die Herkunft sowie die Verwendung der Finanzmittel der Genossenschaft gibt die nachfolgende Kapitalflussrechnung in Anlehnung an den deutschen Rechnungslegungsstandard DRS 21 Auskunft. Zur Beurteilung der Finanzlage und um ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild zu vermitteln, werden ausgehend vom Jahresüberschuss unter zusätzlicher Verwendung der Aufwands- und Ertragspositionen die Zahlungsströme dargestellt:

Für das Geschäftsjahr 2023 wird ein positiver Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit mit 14,5 Mio. € ausgewiesen.

Insgesamt wurden die Mittelabflüsse aus der Investitionstätigkeit (-9,6 Mio. €) aus den Mittelzuflüssen der Finanzierungstätigkeit (4,0 Mio. €) und der laufenden Geschäftstätigkeit (14,5 Mio. €) finanziert. Darüber hinaus erhöhte sich das liquide Vermögen um 8,9 Mio. €.

Für die wohnungswirtschaftliche Darstellung des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit zeigt sich folgende Entwicklung:

Im Geschäftsjahr 2023 reichte der Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit (14,5 Mio. €) aus, um die Zinsaufwendungen (0,8 Mio. €) und die planmäßigen Tilgungen der Objektfinanzierungsmittel (8,1 Mio. €) zu decken. Infolgedessen verbleibt ein Cashflow-Überschuss von 5,6 Mio. €.

Die Finanzlage der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist geordnet. Zu jeder Zeit war sichergestellt, dass die für die Finanzierung des laufenden Geschäftsbetriebes erforderlichen finanziellen Ressourcen und der Eigenmittelanteil für Investitionen zur Verfügung standen und somit alle finanziellen Verpflichtungen fristgerecht beglichen werden konnten.

Nach betriebswirtschaftlichen Ergebnisbereichen setzt sich das Jahresergebnis 2023 wie folgt zusammen:

Das Betriebsergebnis schließt mit einem Überschuss von 4,4 Mio. € (2022: Überschuss 7,8 Mio. €) ab. Maßgeblich sind die im Berichtsjahr gestiegenen Instandhaltungs-/Erhaltungsaufwendungen, höheren Personalkosten sowie gestiegene planmäßige Abschreibungen. Dem gegenüber stehen um 0,5 Mio. € höhere Sollmieten. Sinkende Zinsaufwendungen aufgrund der fortlaufenden Entschuldung, außerplanmäßiger Tilgungen und günstiger Konditionen bei Darlehensprolongationen werden durch Zinsaufwendungen für Neuvalutierungen kompensiert.

Die Zinsquote beläuft sich auf 3,0 % (2022: 2,8 %). Die Kapitaldienstquote beträgt 31,9 % (2022: 33,2 %).

Das Zins- und Beteiligungsergebnis beträgt im Geschäftsjahr 0,5 Mio. € (2022: 0,1 Mio. €). Es setzt sich vor allem aus Zinsen und ähnlichen Erträgen zusammen.

Das Neutrale Ergebnis mit einem Überschuss von 1,0 Mio. € (2022: Fehlbetrag 4,6 Mio. €) wird im Wesentlichen von Buchgewinnen aus der Veräußerung von Gegenständen des Sachanlagevermögens sowie Erträgen aus der Auflösung von Rückstellungen (insgesamt 1,4 Mio. €) beeinflusst. Dem stehen insbesondere Abschreibungen von Mietforderungen (0,2 Mio. €) gegenüber.

Unternehmerisches Handeln bedingt einerseits das Ergreifen sich bietender Chancen, andrerseits das kalkulierte Eingehen von Risiken. Zur frühzeitigen Identifikation von Chancen und Risiken ist ein aktives Risikomanagementsystem erforderlich, das bei der WBG Erfurt eG wie folgt aufgebaut ist: Internes Kontrollsystem, Controlling, Risikofrühwarnsystem. Interne Kontrollen berücksichtigen das Vier Augen Prinzip, die Funktionstrennung und tragen zur Transparenz bei. Sie sind in die Arbeitsabläufe integriert oder dem Arbeitsprozess unmittelbar vor oder nachgelagert.

Im Controlling- Bereich wird hauptsächlich das Managementinformationssystem sowie der strategische Wirtschafts- und Finanzplan abgebildet. Dessen Herzstück ist der langfristige Investitionsplan, der gegenwärtig nicht nur in Bezug auf den zweiten Sanierungszyklus, sondern auch hinsichtlich intelligenter Lösungen zur Reduktion der CO2 Emissionen der Bestandsgebäude ständig angepasst wird. Allerdings bleibt dabei immer der bezahlbare warme Wohnraum im Blick. Zur Früherkennung bestandsgefährdender Tendenzen besteht ein eigens auf die Bedürfnisse des Unternehmens ausgerichtetes IT-gestütztes Risikokontrollsystem. Durch eine regelmäßige Beobachtung und Analyse der branchenrelevanten Märkte können somit frühzeitig Trends erkannt und bewertet werden, aus denen sich Chancen sowie Risiken für die Unternehmensentwicklung ableiten lassen. Das Risiko- und Chancenmanagement ist in das wertorientierte Führungs- und Planungssystem der Genossenschaft eingebettet. Durch kontinuierliches Reporting werden alle wesentlichen wohnungswirtschaftlichen Risiko-Kennzahlen ermittelt, beurteilt und regelmäßig gegenüber Vorstand und Aufsichtsrat hinreichend kommuniziert.

Die Wohnungswirtschaft hat sich trotz der Krisen in den vergangenen Jahren als sehr widerstandsfähig erwiesen, wird aber insbesondere durch die Entwicklungen in den Bereichen Klimaschutz und Nachhaltigkeit in den kommenden Jahren mit komplexen Fragestellungen zur Entwicklung des eigenen Immobilienportfolios konfrontiert. Die Gesetzgebung zum Klimaschutz und die sich daraus ergebenden Anforderungen und Verpflichtungen für den Gebäudesektor bzw. die Immobilienbranche stellen hier ganz erhebliche Herausforderungen auch für unsere Genossenschaft auf dem Weg zur Klimaneutralität dar.

Mit einer Bestandsaufnahme der Objekte zur Ermittlung der derzeitigen CO2-Emissionen wurde bereits begonnen. Im Weiteren ist eine sukzessive Erarbeitung einer unternehmenseigenen Klimaschutzstrategie, ausgerichtet an den technisch-wirtschaftlichen und finanziellen Gegebenheiten sowie den gesetzlichen und baurechtlichen Vorgaben, vorgesehen. Dabei gilt es, etwaige Kosten- und Vermietungsrisiken zu begrenzen. Es ist davon auszugehen, dass trotz der derzeit leichten Entspannung auf den Energie- und Rohstoffmärkten, sich die Energiekosten auch in den kommenden Jahren auf hohem Niveau bewegen. Mit dem Wegfall der staatlichen Hilfen sind weitere Preisanstiege in diesem Bereich zu erwarten und damit das verbundene Risiko für einen Anstieg der Erlösschmälerungen und zunehmender Zahlungsausfälle. Die insgesamt inflationsbedingt steigenden Lebenshaltungskosten erhöhen zusätzlich das Risiko für eine Zunahme der Erlösschmälerungen und vermindern gleichermaßen die erforderlichen Spielräume für künftige Anpassungen der Grundnutzungsgebühren, welche zur Refinanzierung der gesetzlich geforderten Investitionen in die Gebäudetechnik unabdingbar sind.

Risiken im Zusammenhang mit der Mietentwicklung können sich vor allem durch eine Zunahme des Leerstandes ergeben. Ursächlich könnten beispielsweise eine abnehmende Attraktivität des eigenen Immobilienportfolios, dessen technischer Ausstattung oder Lage, ein Bevölkerungsrückgang oder die Zunahme alternativer Wohnangebote am Markt sein. Die Genossenschaft begegnet den beschriebenen Szenarien durch eine umfangreiche und stetige Instandhaltung und Modernisierung des eigenen Bestandes unter dem Aspekt energetischer und zeitgemäßer technischer Lösungen. Das Baugewerbe wird jedoch auch zukünftig wiederkehrend von Lieferengpässen bei verschiedenen Baumaterialien und den Fachkräftemangel im Handwerk geprägt sein, sodass immer wieder auch Verzögerungen bei der Durchführung von geplanten Baumaßnahmen zu erwarten sind.

Zahlungen an Geschäftspartner der Genossenschaft, beispielsweise an Handwerksbetriebe, erfolgen nur nach Leistungsfortschritt. Für größere Baumaßnahmen werden Sicherheitseinbehalte und Bürgschaften von den jeweiligen Unternehmen eingefordert, sodass keine Ausfallrisiken durch Insolvenzen von Geschäftspartnern drohen.

Insgesamt bewegt sich die Genossenschaft in einem zunehmend dynamischen und volatilen Marktumfeld, dass von sich ausweitenden Reglementierungen gesetzlicher Art und gesamtgesellschaftlichen Trends im soziodemografischen Bereich wie z. B. dem zunehmenden Fachkräftemangel in allen Bereichen geprägt ist. Prognosen und die langfristige Planung werden in der Folge schwieriger und sind von zunehmender Unsicherheit geprägt.

Die bestehenden Finanzinstrumente der Genossenschaft sind insbesondere Wertpapiere, Forderungen, Verbindlichkeiten und Guthaben bei Kreditinstituten. Ziel des Finanz- und Risikomanagements ist die Sicherung des
Unternehmenserfolgs gegen finanzielle Risiken jeglicher Art.

Um mögliche Kredit- und Liquiditätsrisiken auszuschließen und jederzeit die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft zu gewährleisten, erfolgt die Überwachung und Steuerung dieser Risiken im Rahmen des Finanz- und Risikomanagements durch mehrjährige Finanzplanung und regelmäßige Liquiditätsvorschau. Darüber hinaus verfügt die Genossenschaft über ein intensives Prüfverfahren bereits im Vorfeld von Mietvertragsabschlüssen sowie ein effizientes Mahnwesen, um die Ausfallrisiken der Mieteinnahmen zu minimieren.

Im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit unterliegt die Genossenschaft Finanzrisiken, die sich aus dem branchentypisch hohen Anteil der Fremdfinanzierung ergeben. Für die Steuerung dieses Risikos erfolgen regelmäßige Beobachtungen des Finanz- und Kapitalmarkts. Allerdings sind die Zinsänderungsrisiken für die Genossenschaft aufgrund einer niedrigen Fremdkapitalquote überschaubar. Sie stellen insofern kein existenzbedrohendes Risiko für das Unternehmen dar. Der deutliche Anstieg der Fremdkapitalzinsen in den letzten Monaten führt jedoch zur Verteuerung von Bauvorhaben und schlägt sich an dieser Stelle unmittelbar in der Höhe der Nutzungsgebühren nieder, da die Wirtschaftlichkeit der Immobilien im Portfolio der Genossenschaft stets Voraussetzung für eine Investitionsentscheidung ist. Die Finanzierung der Investitionen in unserer Genossenschaft erfolgen vordergründig durch mittel- und langfristige Annuitätendarlehen mit diversifizierten Zinsbindungsfristen zwischen 4 und 10 Jahren, die bei Prolongationen auf Endfinanzierung abstellen. Durch den Abschluss von Forward-Darlehen mit einem Vorlauf von bis zu zwei Jahren konnte sich die Genossenschaft bereits günstige Anschlusskonditionen sichern und somit das Zinsänderungsrisiko minimieren. Allein unter diesem Gesichtspunkt hat die Genossenschaft zurückliegend ein Zinsderivat zur Zinssicherung in Anspruch genommen. Dem Zinsswap liegt dabei ein fristenkongruenter Darlehensvertrag mit vergleichbarem, gegenläufigem Risiko zugrunde.

Liquiditätsengpässe sind aufgrund des aktuellen Guthabenbestandes mittelfristig nicht zu erwarten. Bei der Anlage etwaiger Liquiditätsreserven wird grundsätzlich auf konservative Anlageformen wie zum Beispiel in Termingeldanlagen und festverzinsliche Wertpapiere sowie auf eine Aufteilung der Geldanlagen auf mehrere renommierte Finanzinstitute mit sehr guter Bonität geachtet.

Die Genossenschaft wird sich auch in den kommenden Jahren durch umfassende Investitionen überwiegend in den eigenen Gebäudebestand sowie partiellen Neubau nachhaltig weiterentwickeln. Eine Diversifizierung des überwiegend homogenen Immobilienportfolios soll auf diese Weise forciert werden, um den Mitgliedern und Interessenten aller Bevölkerungs-, Alters- und Nutzergruppen langfristig geeigneten Wohnraum zur Verfügung stellen zu können und die Position der Genossenschaft am Erfurter Wohnungsmarkt weiter zu stärken.

Die kommenden Jahre werden dabei vor allem durch den Klimapfad der Bundesregierung und die damit verbundene Gesetzgebung für den Gebäudesektor geprägt sein. Die Dekarbonisierung des Gebäudebestandes stellt die Genossenschaft dabei vor enorme Herausforderungen sowohl technischer, sozialer als auch betriebswirtschaftlicher Natur, die bereits Eingang in die Wirtschafts- und Finanzplanung des Unternehmens gefunden haben und bei strategischen Entscheidungen berücksichtigt werden. Gleichermaßen begründet die Gesetzgebung in diesem Bereich die Chance einzelne Gebäude oder gesamte Quartiere ökologisch und nachhaltig zu entwickeln, die Entwicklung neuer Technologien zu befeuern und den Gebäudesektor im Hinblick auf die CO2-Emmissionen langfristig auf ein anderes Niveau zu heben. Ferner wird der künftige Wachstumsmarkt in der Immobilienwirtschaft zunehmend von neuen Sonderwohnformen geprägt sein, die bezahlbares Wohnen in einem infrastrukturell gut erschlossenen und lebenswerten Umfeld sowie ein würdevolles Älterwerden und Ältersein ermöglichen. Integration zur Förderung nachbarschaftlicher Gemeinschaft sowie Fürsorge zu gewährleisten, ist ein genossenschaftliches Grundanliegen. Hierin bestehen eine wichtige Aufgabe und Chance zugleich für die Entwicklung zukunftsfähigen Wohnens in unserer Genossenschaft.

Wir gehen davon aus, dass sich die Genossenschaft im Wettbewerb weiter behaupten und von den Chancen auf dem Wohnungsmarkt partizipieren wird. Dabei gilt es, auf dem Erreichten aufzubauen und das Kerngeschäft an die künftigen großen Herausforderungen und die steigenden Anforderungen an einen bedarfsgerechten Wohnungsbestand anzupassen. Die Digitalisierung bzw. das Vorantreiben dieser wird dabei in den künftigen Jahren im Hinblick auf eine sich wandelnde Arbeitswelt, der Wahrnehmung der Genossenschaft als attraktiver Arbeitgeber zur Gewinnung von Fachkräften und zur Optimierung von internen Prozessen und Arbeitsabläufen sowie einer effizienten Analyse von Bewirtschaftungsdaten an Bedeutung zunehmen. Aufgrund der Schnelllebigkeit und der andauernden gesamtunternehmerischen Relevanz dieser Thematik werden sich in Zukunft möglicherweise ganz neue Entwicklungspotentiale erschließen, welche vielleicht aus heutiger Sicht noch als Vision erscheinen.

Nachhaltigkeit ist eines der bestimmenden Themen unserer Zeit – und das in allen Dimensionen: Ökologie, Wirtschaftlichkeit und Sozialverträglichkeit. Insbesondere solche Nachhaltigkeitsaspekte wie Klimaschutz, Klimafolgenanpassung, bezahlbarer Wohnraum, nachhaltiges Bauen, Lebens- und Wohnqualität, Inklusion, Partizipation, gesellschaftliches Miteinander und gute Unternehmensführung sind dabei in der Wohnungswirtschaft von besonderer Relevanz. Dabei bewegen sich die unternehmerischen Entscheidungen im Spannungsfeld von sozialen, ökologischen und soziokulturellen Ansprüchen an Wohnungsunternehmen und betriebswirtschaftlicher Rentabilität.

Gelebte Nachhaltigkeit im Dreiklang aus Ökonomie, Ökologie und sozialer Verantwortung prägt das strategische Handeln der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG bereits seit Jahrzehnten. Dabei geht es nicht nur allein um Energieverbräuche und CO2 -Ausstoß. Grundsätzlich muss ein Ausgleich zwischen leistbaren Mieten, Wohnqualität, möglichst geringem Ressourcenverbrauch und CO2 -Ausstoß, guter Nachbarschaft und sozialem Frieden sowie wirtschaftlicher Solidität geschaffen werden. Das ist mehr als der Blick auf einzelne Gebäude, es ist ein Unternehmenskonzept in Bezug auf und in Abhängigkeit von Stadtentwicklung. Anders als Investoren setzt sich die Genossenschaft als Bestandshalter seit vielen Jahren für eine kontinuierliche Modernisierung und die energetische Ertüchtigung ihrer Gebäude ein, informiert Mieter über Energiespartipps, engagiert sich auf vielfältige Weise für Umwelt- und Klimaschutz und leistet einen wichtigen Beitrag zu einer alters- und generationengerechten Quartiersentwicklung vor Ort.                  
Im Ergebnis des aktuellen CO2-Monitorings zur Erfassung und Messung der Verbrauchsdaten wurden im Jahr 2023 in den mit Fernwärme, Gas und erneuerbaren Energien versorgten Liegenschaften unserer Genossenschaft ein klimabereinigter Energieverbrauch in Höhe von ca. 40.658 MWh (2022: ca. 41.309 MWh) für Wärme und Warmwasser festgestellt. Dies entspricht einem CO2-Ausstoß von ca. 8.885 t (2022: ca. 9.029 t) bzw. durchschnittlich 0,021 t/m² Wohnfläche p.a. Durch die fortwährende sukzessive energetische Modernisierung unserer Objekte ist es der Genossenschaft damit gelungen, den Energieverbrauch für Wärme und Warmwasser zum Ende des Jahres 2023 weiter zu senken und den Gesamtenergieverbrauch gegenüber dem Jahr 2011 klimabereinigt um ca. 5,5 Mio. kWh bzw. um 12 % zu reduzieren.

Künftig wird die Berücksichtigung aller wesentlichen gesellschaftlichen und die Umwelt betreffenden Aspekte in den Wirtschaftsprozessen als sogenanntes Nachhaltigkeitsmanagement für die Genossenschaft weiter an Bedeutung gewinnen. Die EU-Taxonomie mit dem Ziel der Klimaneutralität bis 2045 wird sich beispielsweise auf den Kapitalmarkt auswirken und hat so direkt Einfluss auf die Kreditkosten im Wohnungsbau. Fördermittel werden zunehmend nur noch an Unternehmen ausgereicht, die bestimmte Nachhaltigkeitskriterien erfüllen. Das Nachhaltigkeitsmanagement leistet somit auch einen Beitrag zum Risikomanagement und kann Wohnungsunternehmen helfen, sich zukunftsorientiert auszurichten. Mit Blick auf Fachpersonal, sind Nachhaltige Unternehmen auch die attraktiveren Arbeitgeber.

Die Gesamtrisikosituation der Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG ist überschaubar. Nach den uns heute bekannten Informationen sowie unserer in der Langfristplanung, mit einem Planungshorizont bis zum Jahr 2033, abgebildeten und durch die finanziellen Rahmenbedingungen bestimmten Geschäfts- und Investitionstätigkeiten, bestehen aufgrund der soliden und stabilen Lage der Genossenschaft keine wesentlichen Einzelrisiken, die den Fortbestand der Genossenschaft stark gefährden und die künftige Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich beeinträchtigen.

Die Zahlungsfähigkeit der Genossenschaft ist aufgrund einer stabilen Einnahmensituation, einer überdurchschnittlichen Eigenkapitalquote und der sehr geringen Mietausfallquoten jederzeit gesichert. Liquiditätsrisiken sind aus den genannten Gründen für die Wohnungsbau-Genossenschaft Erfurt eG nicht erkennbar.